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論「日本房屋」的翻新與改造

. 2021/07/16

最近圍觀了一下日本老房子的耐震改造工程,簡直每一步驟都細緻到位,這就和大家簡單分享一下。首先,需要專業人員對房屋進行診斷,並作出耐震改造計畫,通過審查之後才可以真正著手安排施工。工作人員進門,會先將房屋結構加強保護(以免誤傷),之後將房屋老化部分解體,在需要加強的部分使用穩固材料(金屬等)進行修補,建築士(專業人員)一面檢查一面強化。雖然放在文章中幾句話就能概括過程,但實際上需要非常精細的作業,不是看看大致情況就隨意補補了事。

還有一處房屋翻新案例,是由在日本的房東本人進行的。「我擁有一棟日本簡易公寓,但一層的三戶有一段時間招不到租。詢問之後發現,因為是一層,一些租客認為需要安全防范。我自行將房屋一層的院子進行了整備,除了陽臺門鎖外還佈置了一下桌椅與鵝卵石。如果找專業人員來作業,金額就得上去了,我自己買了物品來更換,包括石頭,一共才花了七萬日元左右。效果也不錯。」

在日本,房子的改造與翻新是很常見的,但二者不能混為一談(所需金額也有一定差距)。

房屋翻新,簡單來說就是修繕,將因經年劣化而受損的地方,或因時代的變化而難以使用的地方進行修理,使之接近全新的狀態。更換容易漏水的廚房,將老式的廁所更換為最新的設計,或者更換髒了的壁紙等,這些都是房屋翻新的例子。可以理解為 「將房子恢復到接近新品的狀態」。

房屋改造,是指轉換房屋原有的功能和作用,提高性能,增加新價值。例如,將原本面向二人以上家庭的住戶改造成面向單身人士的寬敞單間,安裝與寵物共生的設備等。可以理解為 「將房子改變成更方便使用的狀態」。

什麼情況下應該考慮房屋的翻新與改造?

租客搬走時,住宅使用久了肯定會受損,為了能夠招租,房屋的清潔是必須的。同時,如果有劣化的部分正好一併翻新。

與此相反,改造並不是必須的。如果因為某種理由,想要在物件中添加之前沒有的功能或價值,就需要進行改造,以此可以達到提高房租的效果。

實施房屋翻新與改造的關鍵在於目的和收益性。工程作為投資能否成立,需要事先認真類比。

舉個例子,花費240萬日元進行翻新與改造。如果想在20年之內收回這筆費用,單純考慮,每月房租則需要上漲1萬日元(1萬日元×12個月×20年)。如果是在東京的市中心區域,月租10萬日元出租的公寓,即使施工後月租變為11萬日元,只要提高了附加價值,仍然很容易可以吸引到租客。反之,如果是在東京首都圈以外的地方城市,房租提高20%所帶來的差異,可能會讓租客感覺難以接受。

適當的翻新與改造可以讓房屋脫胎換骨,賦予其新的魅力,不僅能防止競爭力下降使房屋租金下跌,還能有效招租。同時,在投資用房屋的施工中,要慎重考慮成本與效果,並進行模擬試驗。




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